هل كانت العلاقة بين المؤجر ومستأجر الأراضي الزراعية “مملة” بما يكفي لنهاية العقد؟
ال
لأكثر من 70 عامًا ، استأجرت عائلة مزارع الألبان في Twente Twane من عائلة أخرى. مع عقد الإيجار ، يتم استخدام قطعة أرض أو مبنى زراعي ضد عقد مستأجر معين للمستأجر ، مع قواعد مماثلة إلى حد ما لحماية الإيجار. حتى عام 2010 ، كان أكثر من 40 هكتارًا في هذا الإيجار (حوالي 60 فيلد كرة قدم) ، منذ ذلك العام ، كان جزءًا منه ، أكثر من 5 هكتارات ، “محررة” – حيث يمكن للأطراف الاتفاق على فترات أقصر وأسعار أكثر حرية من عقد الإيجار الأثقل “العادي”.
بعد الفترة الأولى من عقد الإيجار المحررة ، مدد المستأجر والمستأجر الاتفاقية عن طريق الفم ، ولكن تم الانتهاء من التمديد التالي فقط بعد إجراءات موجزة. وفي عام 2017 ، اختتم كلا الطرفين اتفاقًا صرح: “في حالة عدم أن تكون العلاقة بين المؤجر والمستأجر غير مبدعة” ، فإن المستأجر “يفضل” أن يقدم “عقد الإيجار للمستأجر بعد فترة الإيجار.
نظرًا لأن المستأجر قد تم جز جزءًا من الأراضي المستأجرة العادية وحقنه بالسماد ، فقد حاول المستأجر إلغاء اتفاقية الإيجار العادية. لأنه من خلال القص والحقن ، وفقًا لها في انتهاك للقواعد البيئية ، فإن الدعم لإدارة هذه الأسباب سيكون في خطر. ولكن تم رفض الإلغاء عند الاستئناف من قبل (الوطني) Pachthof ، وهو جزء من محكمة الاستئناف Arnhem-Leeuwarden.
عندما انتهى عقد الإيجار للجزء المحرر في نهاية عام 2022 ، أراد Lachter الاستمرار. كانت مباشرة من غرفة الإيجار في Almelo ، وهي كلية لقاضي محكمة الفرع وخبرتين. استأنف المستأجر مرة أخرى في باخثوف. وذكر أن الاثنين لم يكونا منفقين – بعد كل شيء ، كان يريد بانتظام التشاور مع Leaser وأن نقاط المعركة القديمة ستنتهي. علاوة على ذلك ، كان لديه مصالح كبيرة في المؤامرات ، أكبر من العقد.
الحكم: تم رفض المطالبة
تحقق Pachthof/Court of Monsial Arnhem-Leeuwarden كيف يجب تفسير الاتفاقية “إذا لم تصبح النسبة رائعة”. تقول المحكمة إن هذه الكلمات ليست صياغة قانونية. وفقًا للمحكمة ، أراد Leaser أن تتاح الفرصة لإنهاء عقد الإيجار في نقاط مناطق جديدة. بالمقارنة مع مصطلح قانوني أصعب مثل غير الأداء “، فإن العتبة ، كما تفهم المحكمة ، أقل”. وفقا للمحكمة ، فإن الخلافات تتجاوز تلك العتبة. صحيح أن المحكمة ترى أن المستأجر حاول تحسين العلاقة وأن Lachter “له أيضًا دور في التواصل القاسي”. لكن التخصيب ، دون استشارة ، قد تدهورت مرارًا وتكرارًا العلاقة الصعبة بالفعل: كان الاثنان رائعين ولم يكن على Lachter أن يقدمها للمستأجر مرة أخرى.
التعليق
ساعد المحامي بنو نيجمان (هل العديد من قضايا الإيجار ، A&S Advocaten) مستأجرًا ، لكنه لم يأتِ بالتعيين حول “كسر”. “صادفت الأشياء الأكثر جنونًا ، لم أكن أعرفها بعد.” يتحدث عن العلاقات في هذه الحالة ، حيث اشترى مزارع الألبان المزرعة واستأجر المؤامرات المصاحبة. يجد Nijman الحكم “قضية Haviltex الجميلة” ، إلى حكم Haviltex الذي لا ينظر فيه القاضي إلى النص الحرفي للاتفاقات فحسب ، بل أيضًا في نوايا الأطراف وما يمكن أن يتوقعوه بشكل معقول من بعضهم البعض. يقول نيجمان: “كان هناك دائمًا الكثير من المتاعب بين هذه الأطراف” ، لذلك ليس من المستغرب أن يصف القاضي العلاقة بأنها استراحة.
يقول جيرون راينفيلد (أستاذ القانون الزراعي في جرونينجن): “أعتقد أنها صياغة إبداعية رائعة”. “نوع من البديل الخفيف من حق تعاقدي مفضل للمستأجر. بين السطور التي تقرأ أن الأطراف كانت الخبازين لسنوات. في رأيي ، قرر القاضي جيدًا في هذا الأمر.”
ويوضح أن التمييز بين عقد الإيجار المنتظم وعقد الإيجار المحرر كان تحت الضغط لسنوات. “إن عقد الإيجار العادي يمنح المستأجر حماية قوية للغاية ، بينما في الإيجار المحررة ، يمكن استخدام الأرض من سنة إلى أخرى في أعلى مزايد. يضيع الوسط. لسنوات ، لا تتفق منظمات من اللاتينات والمستثمرين على جانب واحد ، وينقصون في كثير من الأحيان على الجودة والمداعم”.
علاوة على ذلك ، يبقى الأخيرون الأقدم في مكانه لأسباب ضريبية ، بحيث لا يمكن للحارس الشاب البدء. إذا أوقفوا شركة الإيجار الخاصة بهم ، فيجب عليهم الدفع مع السلطات الضريبية. RHEINFELD: “يمكنني أن أشاهد أحيانًا مع المحامين التشريعيين للوزارة. والآن بعد أن تم تقديم مذكرة مبادرة على Pachtrecht الجديدة ، تم تقديمها معًا من قبل VVD و Groenlinks وقد تم قبولها من قبل الغرفة ، ومتوقع مسودة قريبًا.
الحكم: محكمة Arnhem-Leeuwarden في 13 مايو 2025 ؛ ECLI: NL: Gharl: 2025: 2974
